Kúpa nehnuteľnosti, zabezpečenie si vlastného bývania, sa na Slovensku vo významnej miere realizuje prostredníctvom hypotekárnych úverov, ľudovo nazývanej hypotéka. To isté platí aj v prípade, ak si chcete svoju nehnuteľnosť zrenovovať. Totiž, len minimálne percento ľudí si dokáže nasporiť také finančné prostriedky, aby si z „vlastného vrecka“ dokázalo v súčasnosti kúpiť či zrenovovať nehnuteľnosť, ktorej cena ja aktuálne veľmi vysoká. Ceny nehnuteľností aktuálne dosahujú závratné výšiny a preto je na mieste, položiť si otázku, či je práve teraz ten správny čas, zabezpečiť si vlastné bývanie či sa pustiť do rekonštrukcie prostredníctvom hypotekárneho úveru.
Mnohí však už hypotekárny úver majú a ak im tento rok končí fixácia, zo svojej banky už s najväčšou pravdepodobnosťou dostali ponuku na predĺženie fixácie, no s niekoľkonásobným navýšením úrokovej sadzby a tým pádom s navýšením výšky splátky úveru. Sú však aj takí, ktorí ponuku s navýšenou úrokovou sadzbou a splátkou už podpísali. Aké sú teda aktuálne možnosti oboch týchto skupín ľudí?
O aktuálnych možnostiach získania hypotekárneho úveru, aktuálnych podmienkach bánk na jeho poskytnutie a aktuálnych možnostiach ľudí, ktorí hypotekárny úver už majú, sme sa porozprávali s finančnou maklérkou spoločnosti Finanzpartner, a.s. Kristínou Tamášovou.
Ak rozmýšľam nad kúpou nehnuteľnosti, je v súčasnosti výhodné, zobrať si hypotekárny úver, alebo by ste skôr odporúčala počkať?
Podľa mňa, táto otázka závisí od toho, ako súrne potrebuje niekto kúpiť nehnuteľnosť. Lebo ak má jedinečnú príležitosť, tak ja by som neváhala ani napriek vyšším úrokom. Pri každej hypotéke totiž na Slovensku platí, že aj mimo fixácii sa dá refinancovať úver s poplatkom 1% z istiny, ak by bola lepšia ponuka, ktorá sa klientovi oplatí. To samozrejme treba vypočítať či sa niekomu oplatí refinanc alebo nie. Napríklad v našej spoločnosti Finanzpartner vieme pomôcť aj s týmto. Na druhej strane, keď človek, ktorý už roky býva u rodičov alebo v podnájme a nesúri ho kúpa nehnuteľnosti, tak určite by som odporúčala trošku počkať, kým budú úrokové sadzby nižšie a radšej popritom vytvoriť nejakú rezervu pre budúcu kúpu.
Aké sú aktuálne ponuky bánk úročenia hypotekárnych úverov? Na čo prihliadať pri výbere tej ktorej banky v rámci hypotekárneho úveru?
Aktuálne úrokové sadzby sú od 4% až do 5,70%, samozrejme pri určitých podmienkach. Nakoľko na Slovensku existuje viac bánk, človek ušetrí niekoľko hodín státia v radoch a konzultovanie v banke s hypotekárnou špecialistkou, ak pred rozhodnutím vyhľadá kvalitného sprostredkovateľa, ktorý mu na základe získaných informácii vypracuje finančný plán, šitý na mieru s presnými podmienkami pre klienta. Bohužiaľ už neplatí, že v mojej banke, kde som už roky klientom, dostávam tú najlepšiu ponuku. A tiež treba dávať pozor, aké podmienky sú na získanie nižšej úrokovej sadzby.
Treba si dávať na niečo pozor v prípade, že chcem požiadať banku o poskytnutie hypotekárneho úveru?
Určite áno. Mám skúsenosti aj so zúfalými klientmi, ktorý si na začiatku mysleli, že vybaviť hypotéku je hra, no nakoniec prišli už bez nádeje, či vôbec niekedy dostanú úver. Málokto napríklad vie, že po troch odmietnutých žiadostiach už klient stráca bonitu v očiach banky, alebo že kvôli akýmsi maličkostiam mu zamietnu úver. Keď si niekto nie je stopercentne istý, či má čistý register SRBI a NRKI, tak si radšej pred podaním desiatok žiadostí treba vyžiadať o výpis z týchto registrov. Taktiež platí moja rada, že pred začatím určite vyhľadajte finančného sprostredkovateľa, ktorý Vám pomôže, na čo všetko sa pripraviť a dbať pred podaním žiadosti.
Na čo všetko banka prihliada pri žiadosti o hypotekárny úver? Sú tu nejaké zmeny v porovnaní s minulými rokmi?
My vo Finanzpartner často hovoríme: Všetko okolo nás sa mení, menia sa i finančné služby a produkty. Tak ako sa za posledných desať rokov zmenili telefóny alebo osobné počítače, zmenili sa i finančné služby a produkty. Ich aktualizáciou môžete ušetriť desiatky eur alebo získať viacero bezplatných výhod. Banky pri žiadosti o hypotéku najviac sprísnili to, že už 100% kúpnej ceny alebo z hodnoty nehnuteľnosti neposkytne žiadna banka. To znamená, že človek musí mať vlastný kapitál napríklad pri kúpe nehnuteľnosti alebo pri najhoršom, chýbajúcu čiastku môže dofinancovať spotrebným úverom, ak mu to z bonity vydá. Sprísnenie bolo tiež pri vypočítaní bonity klienta. V minulých rokoch banky zaviedli napríklad 40%-nú rezervu, ktorú treba odrátať po odrátaní životného minima na každú osobu rodiny, alebo stres test, ktorý banke ukáže, ak by po skončení fixácie bola úroková sadzba vyššia o 2%, či by bol klient schopný splácať ďalej hypotéku.
Koľko percent mi vedia aktuálne banky poskytnúť hypotekárny úver v závislosti na cene nehnuteľnosti? Je možné v súčasnosti získať 100% hypotekárny úver, alebo je to skôr v súčasnosti nereálne?
Bohužiaľ 100% LTV, čiže pomer výšky hypotéky k hodnote zabezpečovanej nehnuteľnosti, je v súčasnosti nereálne. Maximálna výška LTV je 90% aj to na výnimku s určitými podmienkami.
Ak mi banka nevie poskytnúť 100% hypotekárny úver a ja v súčasnosti nemám k dospozícii žiadne prostriedky na dofinancovanie, mám aj v takomto prípade nejaké možnosti dofinancovania nehnuteľnosti?
Jediná možnosť, ako dosiahnuť 100%-nú kúpnu cenu bez vlastných zdrojov, sú úvery na dofinancovanie, ktoré zase treba vypočítať, či vychádza z bonity aj v prípade, keď v úverovom registri už bude blikať splátka hypotéky, tj. či človek bude schopný platiť mesačne toľko úverov.
Ak už mám hypotéku a tento rok mi končí fixácia. Banka mi už poslala nový návrh na predĺženie fixácie, no so zvýšeným úrokom a tým pádom navýšenou splátkou. Aké mám v tomto prípade možnosti?
Ak Vám skončí fixácia máte možnosť vyhľadať sprostredkovateľa, ktorý Vám ukáže, či máte nárok na štátnu výpomoc vo výške 75% z navýšenej mesačnej sumy max do 150 € mesačne, a pomôže Vám aj so žiadosťou, ktorú treba odovzdať na Úrade práce, sociálnych vecí a rodiny alebo podľa vašich požiadaviek a podmienok vypočíta, či Vám pomôže refinancovanie úveru, „reštart“ úveru, predĺženie lehoty splácania alebo mimoriadna splátka a aké sú okolo toho prípadné podmienky a poplatky.
Je nejaká lehota, do ktorej musím dať mojej banke vedieť, že chcem moju hypotéku u nej riešiť v inej banke, príp. by som chcel ohľadom tejto hypotéky lepšie podmienky v mojej súčasnej banke (ak je to samozrejme možné)?
Áno, existuje lehota. Vaša banka, kde máte aktuálnu hypotéku, Vám pošle list s novou úrokovou sadzbou už 2-3 mesiace pred skončením fixácie. Ak chcete vykonať nejakú zmenu, treba to hlásiť banke minimálne mesiac pred skončením fixácie. Odporúčam Vám vyhľadať odborníka už pol roka pred skončením, aby ste mali dostatok času na zisťovanie a porozmýšľanie, ako ďalej. Možností existuje viac ako postupovať ďalej.
Ak už mám hypotéku a s bankou som už predĺžil fixáciu so zvýšeným úrokom a navýšenou splátkou. Mám aj v tomto prípade nejaké možnosti?
Áno. Aj v tomto prípade platí, že treba zistiť, či máte nárok na výpomoc od štátu, a ak náhodou nie, tak stále máte možnosť, refinancovať úver s 1% poplatkom, alebo nájsť možnosť, kde vám refinančná banka preplatí napríklad aj poplatok, samozrejme ak sa Vám to oplatí.
Kristína Tamášová
Manager Senior
Finanzpartner, a.s.
SNP 9
936 01 Šahy
Mobil: +421 911 101 228
Mail:
Facebook: https://www.facebook.com/kristinatamasovafinanzpartner
web: https://tamasova.maklerstrazny.sk/agent/tamasova/
zdroj: Leviceonline.sk, foto: Kristína Tamášová, Finanzpartner
